5 indices pour estimer son logement à sa juste valeur

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

Estimer un bien immobilier à sa juste valeur relève plus du casse-tête chinois que de la sinécure. Plusieurs méthodes existent pour calculer le montant réel d'un logement. Voici quelques tuyaux pour réussir à dénicher le juste prix.

Les paramètres à prendre en compte

Pour estimer une bien immobilier, il faut passer la maison ou l'appartement au peigne fin. Voici les éléments à prendre en compte dans une estimation immobilière par ordre d'importance.

L'environnement est le premier paramètre à considérer en matière d'estimation immobilière :

  • attrait de la commune ;
  • infrastructures et services disponibles à proximité ;
  • présence d'espaces verts, etc.

Ensuite, les caractéristiques techniques doivent être passées au peigne fin :

  • la qualité de la construction (les logements récents bénéficient de normes d'isolation thermique et phonique) ;
  • la présence d'un double vitrage ;
  • l'orientation ;
  • le standing (prestations de qualité, décoration du hall et des parties communes, etc.).

La superficie est également importante, notamment dans les grandes villes où l'espace devient de plus en plus un luxe.

Dans les copropriétés, la sécurité (interphone, digicode, etc.) et la présence d'un gardien font grimper la valeur du bien.

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Les bases de données immobilières

Les bases de données immobilières sont des indicateurs des tendances du marché. Elles transmettent notamment la hausse ou la baisse du prix au mètre carré.

  • Les notaires ont construit des bases de données immobilières complètes et particulièrement fiables (BIEN, PERVAL).
  • De même, la consultation des sites Internet de référence peut s'avérer utile et notamment Patrim, la base de données numériques de l'administration fiscale sur le prix des ventes immobilières. Depuis le 1er mai 2017, ce service est accessible à l'acquéreur ou le vendeur d'un bien immobilier depuis le site des impôts (il est nécessaire de s'identifier dans l'espace personnel).

L'expertise immobilière

L'expert est une personne mandatée qui par le propriétaire. Il réalise une expertise complète valable environ 6 mois.

Les missions de l'expert :

  • Examiner tous les éléments qui influent sur la valeur du bien.
  • Vérifier les plans cadastraux, le permis de construire, les diagnostics immobiliers, l'existence de servitudes éventuelles.
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La méthode par comparaison

La comparaison est une méthode d'estimation qui consiste à déterminer la valeur du bien à partir des prix de ventes récentes de biens similaires. L'administration fiscale est particulièrement friande de cette méthode.

Mais cette méthode a ses limites :

  • Si le bien se situe dans une zone géographique où le marché immobilier reste faible, les points de comparaison se font rares.
  • Pour les biens atypiques ou d'exception, il est plus difficile de trouver des ventes similaires.

La méthode par capitalisation

La méthode par capitalisation consiste à déterminer la valeur vénale d'un bien en appliquant au revenu qu'il procure à son propriétaire un coefficient de capitalisation (ou de rendement) convenablement choisi.

Le calcul est le suivant : valeur du bien = loyer annuel / taux de capitalisation.

La méthode par capitalisation applique ces deux principes :

  • Si le bien n'est pas loué, le calcul se base sur une estimation de la valeur locative annuelle.
  • Cette méthode exige de connaître le revenu de l'immeuble à évaluer ainsi que le taux de capitalisation adapté à ce type d'immeuble.
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Ooreka vous en dit plus

L'estimation d'un bien immobilier entraîne bien souvent d'autres démarches administratives complexes. Ooreka peut vous aider à gérer au mieux votre patrimoine et à le faire rapidement fructifier !

Pour aller plus loin, consultez nos fiches pratiques, astuces et guides pratiques :

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