Vente immobilière, diagnostic électrique non valable

Question détaillée

Question posée le 26/05/2014 par Anonyme

Ma fille a acheté un logement ancien en juillet 2013 et le diagnostic électrique joint à l'acte de vente date bien de moins de 3 ans mais à mon avis n'est pas valable. Je m'explique, le vendeur nous a fourni un diagnostic qu'il avait eu lui-même lors de l'achat de son bien en janvier 2012. Il est noté que plusieurs anomalies ont été constatées et que l'installation intérieure d'électricité n'était pas alimentée lors du diagnostic. Les vérifications de fonctionnement du ou des dispositifs de protection à courant différentiel-résiduel n'ont pu être effectuées. Toujours sur l'acte de vente dans la mention "Dommages a l'ouvrage - Assurance" il est noté ceci : - Le vendeur déclare qu'il a effectué lui-même, dans le bien, des travaux susceptibles d'engager la responsabilité décennale des constructeurs, savoir : - rénovation de l'installation électrique ... Nous avions signalé ce problème à l'agence immobilière ainsi qu'au notaire avant de signer l'acte de vente, nous avions donc réclamé l'établissement d'un nouveau diagnostic mais tous les 2 se sont basés sur les textes de loi qui disent : - un diagnostic électrique reste valable 3 ans. Pouvez-vous nous préciser si nous avons un recours éventuel et quelles sont les démarches à faire ? Je vous précise que ma fille avait demandé l'établissement d'un devis à EDF pour l'installation d'un second compteur (elle souhaite louer une partie de son logement) et le technicien qui est passé ce matin nous a expliqué qu'il fallait faire vérifier toute l'installation par un électricien agréé car plusieurs choses sont à revoir et ensuite faire passer le consuel. Merci de bien vouloir nous répondre dès que possible car je pense que si un jour elle souhaitait mettre en vente ce logement, c'est à elle que reviendrait tous les frais de mises aux normes. Dans cette attente et avec nos remerciements anticipés, Mme DEPUYDT

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6 réponses d'expert

Réponse envoyée le 27/05/2014 par anonyme

Bonjour,


Notez avant tout qu'un diagnostic vente est purement INFORMATIF. C'est à dire que vous avez été informé que l'installation n'était pas au norme et que vous achetez (ou pas) en connaissance de cause. Donc lors de la revente, votre fille n'aura pas de problème.


Aucun recours n'est envisageable, vous avez bien été informé (si j'ai bien tout compris, en cas d'erreur de ma part, merci de me le signaler).


Dans l'attente de votre réaction,
Cordialement.

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Réponse envoyée le 31/05/2014 par BRUEL DIAGS

Bonjour
Il y a plusieurs aspects à votre question.
Le vendeur est en droit de réutiliser un ancien diagnostic. Ce n'est pas gênant tant que l'installation est restée la même, ce qui n'est pas votre cas.
Dans ce que vous dites, le vendeur déclare qu'il a procédé à une rénovation de l'installation. Qui plus est il refuse de faire réalisé un nouveau diagnostic de l'installation. Il reste donc pleinement responsable en cas d'accident !
J'ai du mal à comprendre que le notaire n'impose pas un nouveau diagnostic, surtout avec le diagnostic précisant qu'il n'y avait pas de courant et donc dans l'impossibilité de procéder aux mesures de déclenchement. Ce qui est problématique avec la réutilisation d'anciens diagnostics, c'est que le vendeur n'est pas celui qui a commandité le diagnostic, puisque celui-ci a été missionné par le vendeur précédent.
En cas de sinistre, il serait compliqué d'impliquer le diagnostiqueur par rapport à un vendeur pour lequel il n'a pas de lien contractuel !
Le refus de réaliser un nouveau diagnostic tient souvent de la radinerie (c'est vrai que 100 € sur le prix de vente d'un logement, c'est une sacrée somme... (humour de second degré)), sans se poser de question sur l'impact juridique. Poser la question à votre notaire pour savoir comment ça se passerait en cas de sinistre, et je pense qu'il va revoir sa position, parce que lui-aussi serait impliqué et aurait à s'expliquer pour justifier le fait d'accepter un diagnostic antérieur.
Pour rappel, le diagnostic qui vous a été remis :
1/ le propriétaire de l'installation ne correspond pas au vendeur
2/ l'installation a été modifiée après le diagnostic. Celui-ci étant un état des lieux technique au jour de la visite, le rapport de diagnostic ne correspond plus à sa réalité actuelle
3/ le vendeur ayant indiqué qu'il avait modifié lui-même des éléments de l'installation, il est plus que nécessaire de faire contrôlé
4/ la durée de validité du diagnostic est de 3 ans, sous réserve que l'installation soit la même !!

A mon sens, ça fait beaucoup de points qui justifient amplement de le refaire.

Le diagnostic a une valeur informative et n'oblige aucunement à faire des travaux de mise en conformité. Pour autant, compte-tenu du fait que votre fille va être amenée à faire une demande de CONSUEL (par le biais de l'électricien qui aura en charge les travaux de rénovation), elle sera obligée de mettre le logement en conformité avec la norme de construction (NF C 15-100).
Au-delà du diagnostic, la mise aux normes tient uniquement du fait de l'obligation d'obtenir le CONSUEL.
Cordialement
PB


http://www.bruel-diags.com

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Réponse envoyée le 01/06/2014 par Ancien expert Ooreka

bonjour et tout d'abord merci pour votre réponse qui m'aide à mieux comprendre les choses. Mais j'aurai encore une question à vous poser :
- vous dites que le vendeur reste responsable (puisqu'il a effectué des travaux de rénovation électrique lui-même) en cas d'accident.
- mais je me pose toujours la question à savoir :
- ma fille peut-elle (avant de faire appel à un électricien pour un devis de remise aux normes) réclamer au notaire qui a effectué la vente que le vendeur prenne en charge cette mise aux normes, car je suppose que ces travaux seront assez couteux ?
- pouvez-vous me dire où je peux trouver les textes qui précisent que la durée de validité du diagnostic est de 3 ans, sous réserve que l'installation soit la même (j'ai cherché partout sur internet et pas moyen de trouver)
Merci d'avance pour l'aide que vous pourrez m'apporter, bonne journée
AD

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Réponse envoyée le 02/06/2014 par BRUEL DIAGS

Bonjour
La durée de validité du diagnostic a été définie par décret :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=...

Pour ce qui est de réclamer une prise en charge des travaux, c'est perdu d'avance. Encore une fois, le diagnostic a un but informatif. Toute négociation en vue d'une réduction du prix de vente doit se faire avant le compromis de vente.
Pour ce qui est de la réserve liée à la modification de l'installation, c'est propre à tous les domaines de diagnostic qui veut que celui-ci dresse une image technique au jour de la visite. Dès lors qu'il y a modification, le diagnostic ne correspond plus à la description technique. CQFD

Cordialement
PB

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Réponse envoyée le 02/06/2014 par Ancien expert Ooreka

Merci encore une fois pour votre réponse. Seulement selon les textes il est bien noté que le diagnostic électrique reste valable durant 3 ans mais je n'ai pas lu "sous réserve que l'installation soit restée la même". S'il est bien indiqué dans les textes pouvez-vous me préciser à quel endroit je peux le trouver. Cela m'aiderait beaucoup dans ma démarche auprès du notaire, j'aurai un texte officiel à l'appui, ce qui me paraît plus que nécessaire pour une réclamation quelconque. Dans l'attente de vous lire, et avec mes remerciements anticipés, AD

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Commentaire posté le 02/06/2014 par BRUEL DIAGS

(re) bonjour
Ce n'est pas écrit dans les textes. C'est la philosophie de la chose.
Toutefois, il est stipulé ce qui suit dans le texte rappelant le cadre légal qui nous est imposé par le législateur :
"Le présent rapport a pour objet la réalisation du diagnostic de l'état d'une l'installation électrique à usage domestique, réalisé pour le compte du propriétaire ou son mandataire, à l'occasion de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation en application de l'article 134-7 du Code de la Construction et de l'Habitation.
Le contrôle est réalisé selon l'arrêté du 08 juillet 2008 suivant la norme XP C 16-600 modifiée en février 2011 (application au 1er septembre 2011) et concerne l'ensemble de l'installation électrique privative d'un bien à usage d'habitation située en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation. Il a pour but de vérifier l’état apparent de l’installation visant la sécurité des personnes et des biens répondant aux spécifications de la dite-norme. En aucun cas, elle ne vise à la conformité à la norme d’installation électrique NF C 15-100.
Le diagnostic ne concerne pas les circuits internes des matériels d'utilisation destinés à être reliés à l'installation électrique fixe et ne porte que sur les éléments visibles de ses constituants, sans démontage, ni déplacement de meuble, ni démontage de l’installation électrique (hormis le démontage des capots des tableaux électriques lorsque cela est possible), ni destruction des isolants de câbles : des éléments dangereux de l’installation des l’installation intérieure d’électricité peuvent ne pas être repérés, notamment :
• Les parties de l’installation électrique non visibles (incorporées dans le gros œuvre, ou le second œuvre, ou masquées par du mobilier), non visibles ou non démontables ou nécessitant un démontage ou une détérioration pour pouvoir y accéder (boite de connexion, conduits, plinthes, goulottes, huisseries, éléments chauffants incorporés dans la maçonnerie, luminaires de piscines plus particulièrement ;
• Les parties non visibles ou non accessibles des tableaux électriques après démontage de leur capot ;
• Inadéquation entre le courant assigné (calibre) des dispositifs de protection contre les surintensités et la section des conducteurs sur toute la des circuits.
L'intervention du contrôleur ne préjuge pas de l'usage et des modifications ultérieures de l'installation électrique
Il est rappelé la responsabilité du donneur d'ordre sur les points suivants :
• en cas d'accident ou d'incident ayant pour origine une défaillance de toute ou partie de l'installation n'ayant pu être contrôlée (accessibilité, limite d’intervention)
• la responsabilité de l'opérateur de diagnostic est limitée aux points effectivement vérifiés et qu'elle ne saurait en aucun cas être étendue aux conséquences de la mise hors tension de tout ou partie de l'installation, ainsi qu'au risque de non ré-enclenchement de l'appareil de coupure.
[fin du texte d'introduction du diag élec]

Ce texte vise aussi à préserver le diagnostiqueur en cas de modification ultérieure de l'installation par le vendeur.
Cordialement
PB

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Réponse envoyée le 05/06/2014 par Ancien expert Ooreka

bonjour et merci encore pour votre aide.
Sachez qu'en aucun cas ma fille n'a l'intention de se retourner contre le diagnostiqueur, car ce n'est pas lui qui est en cause.
Mais j'ai bien peur que même avec les textes que vous m'avez cités, elle n'a aucune chance d'avoir le notaire qui s'est occupé de la vente (notaire du vendeur) avec elle, puisqu'il s'est basé sur le texte qui dit "un diagnostic reste valable durant 3 ans" sans admettre qu'avec les travaux que le vendeur avait fait lui-même, l'installation et par conséquent le diagnostic ne correspondait plus à celui joint à l'acte de vente.
Je pense que c'est perdu d'avance si je n'arrive pas à lui prouver avec un écrit officiel ceci.
Que me conseillez-vous de faire d'autre ?
P.S. : si ma fille fait appel à un électricien pour un devis de remise aux normes, et si celui-ci constate que tout est à revoir, un recours serait-l envisageable puisqu'il est noté sur l'acte de vente que c'est le vendeur lui-même qui a effectué les travaux d'électricité ?
Merci d'avance pour votre aide, bonne journée, AD

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Commentaire posté le 05/06/2014 par BRUEL DIAGS

Bonjour
Dans un cas comme celui-ci, en cas de litige, le vendeur ne pourrait pas se retourner contre le diagnostiqueur puisqu'il ne l'a pas missionné.
Pour initier une démarche juridique pour vous faire indemniser sur des travaux, il faudrait prouver un préjudice et en chiffrer le montant.
Cela pourrait se faire sur la fois des devis de rénovation de l'installation et en comparant avec ce qui est indiqué dans le diagnostic. Mais si sur le diagnostic, il transparait que l'installation est vétuste, vous auriez beaucoup de mal à prouver le préjudice.
Le préjudice serait flagrant si le diag fait état d'une installation sans anomalie (ou anomalies mineures) et qu'il apparait que l'installation nécessite effectivement beaucoup de travaux pour se remettre dans une situation "sans anomalie". Dans ce cas, le vendeur serait mis en cause et serait tenu de vous indemniser au titre du vice caché. Et le notaire pourrait bien être mis en cause également et invité à partager l'indemnisation avec le vendeur...
Attention : la transformation du local pour en faire un locatif n'entre pas dans une quelconque notion de préjudice puisque vous êtes dans l'obligation de l'adapter en fonction de vos impératif de logement locatif.
Faites venir plusieurs électriciens pour chiffrer les travaux de réfection de l'installation pour être aux normes de sécurité (ce qui ne veut pas dire aux normes de la construction NF C 15-100).
Lorsque vous disposez de plusieurs devis (qui doivent être cohérents entre-eux), vous les envoyez au vendeur et au notaire en RAR en lui demandant une prise en charge à l'amiable, avant un recours en justice. Il est toujours préférable de régler les problèmes à l'amiable, c'est beaucoup plus rapide.
Le notaire ne va pas aimer le recommandé et il va peut-être se dire qu'il a été un peu léger sur ce coup... et il fera peut-être un peu pression sur le vendeur pour un règlement amiable.
Si ça ne se décante pas, et que vous êtes en mesure de prouver le préjudice, il vous faut attaquer en justice, au tribunal d'instance, ou de Grande Instance, selon le montant du préjudice. Rapprochez-vous de votre protection juridique si vous en avez une, par le biais de votre assurance, ou de votre banque, par exemple.
Cordialement
PB

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