Vendre son appartement

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

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Vendre son appartement

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Vous êtes propriétaire de votre appartement et vous avez décidé de le mettre en vente. Une vente réussie nécessite de respecter quelques règles.

Cette fiche pratique vous présente les étapes à suivre pour vendre son appartement.

 

 

1. Estimez la valeur de votre bien

Le plus simple est de faire estimer votre bien par un expert. Vous aurez ainsi un montant objectif. Ensuite, vous serez libre de suivre cette évaluation ou de proposer votre bien à un prix différent, inférieur ou supérieur à celui qui avait été estimé.

Si vous souhaitez fixer vous-même le prix de votre appartement, vous devez :

  • regarder le prix des logements mis en vente dans votre quartier ;
  • repérer les points faibles de votre logement : travaux à faire, vis-à-vis, accès, fissure, humidité, etc. ;
  • établir ses points forts : aménagements, luminosité, terrasse, parking, cave, etc ;
  • réfléchir au profil de l'acheteur idéal.

Vous pouvez aussi vous appuyer sur le service « Patrim - Rechercher des transactions immobilières » créé par la Direction générale des finances publiques. Ce service (accessible via votre espace personnel du site impot.gouv.fr) a été étendu depuis le 1er mai 2017 à toutes les personnes physiques faisant état de la nécessité d'évaluer la valeur vénale d'un bien immobilier en tant que vendeur ou acquéreur potentiel de ce bien. L'estimation est établie à partir des statistiques de transactions de biens comparables vendus sur une période donnée, à proximité.

Si vous envisagez de vendre au-dessus du marché, assurez-vous d’avoir un logement irréprochable : c’est-à-dire sans travaux lourds ni même de décoration à effectuer. Envisagez au moins un rafraîchissement pour effacer les marques du temps et dépersonnaliser les lieux au maximum. Enlevez les tableaux, quelques meubles et les autres décorations qui marquent votre univers mais pas celui de l’acheteur. Passez un coup de peinture sur les murs et posez éventuellement un nouveau sol plus homogène si nécessaire, pour renforcer le cachet du logement.

2. Réunissez les documents utiles et obligatoires pour vendre son appartement

Une fois le logement remis en état pour accueillir un nouvel occupant, réunissez les documents suivants :

  • copie de l'acte de vente qui vous a été remis lors de l'achat du bien immobilier ;
  • s'il s'agit d'un logement soumis au régime de la copropriété : les procès-verbaux des réunions de copropriétaires (au moins ceux des 3 dernières assemblées générales) et le règlement de la copropriété ;
  • un certificat de non-hypothèque ;
  • le dossier du diagnostic technique (performance énergétique, exposition au plomb, amiante, installation électricité, installation gaz, termites, risques naturels, risques miniers, risques technologiques, etc.).
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3. Décidez de vendre avec ou sans intermédiaire

Pour vendre votre appartement, vous pouvez faire appel à une (ou plusieurs) agence immobilière ou le vendre par vous même.

Faites appel à une agence immobilière

Cette dernière se chargera de mettre en avant votre bien (publicité, annonces, etc.), de le faire visiter et de vous accompagner dans la préparation du dossier de vente.

Pour cela, vous signez ce qu’on appel un mandat de vente, qui peut être simple ou exclusif. Dans le premier cas, vous mettez en concurrence au moins deux agences. Dans le second cas, une seule agence se charge de la vente.

Quoi qu'il en soit, l’appel à un professionnel permet de ne pas tomber dans les écueils fréquents lorsqu’on agit seul :
  • annonce mal rédigée ;
  • photos mal cadrées ;
  • prix hors marché ;
  • mise en avant inappropriée du bien ;
  • mauvaise gestion des appels et des visites ;
  • oubli de mettre en avant des atouts du logement ;
  • mauvaise négociation du prix.

Vendez votre appartement vous-même

Si vous souhaitez vendre par vous même, vous ferez cette économie mais vous aurez à gérer vous-même :

  • la publication de votre vente sur des sites d’annonces (payant parfois) ;
  • la réception des appels ;
  • l’organisation des visites ;
  • l’acceptation de l’offre.

4. Acceptez la meilleure offre d'achat

À l'issue des visites, si des acquéreurs sont intéressés, vous recevrez des offres de prix.

Tout peut arriver : des offres sous votre prix, des offres correspondant à votre prix, voire même des offres au-dessus de votre prix.

Le choix est d’autant plus difficile lorsque les offres d'achat n’arrivent pas en paquet, en dehors des zones très demandées où vous aurez plus facilement la possibilité de retenir la meilleure offre.

SI vous vendez vous même, ne regardez pas seulement le prix proposé, voyez vigilant sur la manière dont l’acquéreur financera son achat. Un paiement sans crédit est bien sûr plus sécurisant qu’un financement à crédit pour la totalité de la vente. Cependant, regardez les revenus, les métiers et les projets de vie.  

Si vous avez fait appel à un intermédiaire, celui-ci va vous aider à choisir la meilleure offre selon l'ensemble de ces critères mais aussi sur la base de son ressenti, car il aura rencontré les acquéreurs et analysé leurs réactions.

5. Signez l’acte de vente

Lorsque vous avez choisi l'offre qui vous convient le mieux, la vente n'en est pas pour autant terminée.

Signez la promesse de vente

Quand une offre vous convient, signez avec l'acquéreur une promesse de vente qui reprend :

  • les identités et les coordonnées des parties ;
  • le descriptif de l’appartement ;
  • les conditions de la vente convenue ;
  • les réserves ;
  • la date de signature de l’acte de vente.

Signez l'acte de vente

À la date convenue (comptez plusieurs semaines après la promesse vente), les parties se retrouve chez un notaire pour signer l’acte de vente officiel.

L’acheteur vous verse alors le montant de la vente convenu, déduction faite d'un éventuel acompte préalablement versé, et vous lui remettez en échange les clés de l’appartement.
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Vente immobilière

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