Vendre sa maison

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

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Vendre sa maison

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La vente d'une maison est un moment important dans la vie d'une personne avec des conséquences fiscales et juridiques importantes.

Avant les toutes premières démarches, nous vous conseillons de chercher et relire votre titre de propriété que vous avez signé lors de votre acquisition. Pour vendre, vous devez être propriétaire du bien en question, le notaire ne manquera pas de vous demander votre contrat. Cet acte de vente vous permettra également de retrouver certains éléments et caractéristiques de la maison : le descriptif du bien, la surface, l'emplacement, les éventuelles servitudes, etc.

Que la vente se fasse par l'intermédiaire d'une agence ou non, qu'il s'agisse de votre résidence principale ou secondaire, que vous soyez pressé ou non voici les conseils à suivre pour que cette opération se fasse dans des conditions optimales. Cette fiche vous explique comment vendre sa maison.

 

 

1. Faites un descriptif de votre bien pour vendre votre maison

Ce descriptif permettra de rédiger votre annonce et de faire le point sur les avantages et inconvénients de votre maison pour réussir à la vendre

La surface

L'indication de la surface habitable d'une maison n'est pas obligatoire, ni aucun autre mesurage, contrairement à la vente d'un appartement en copropriété qui doit être mesuré en loi Carrez. Il est donc conseillé pour garantir la transparence et faciliter la négociation de préciser les m² que vous avez calculés.

En principe c'est la surface utile qui est indiquée pour exprimer une surface de maison car celle-ci tient compte de la surface habitable et prend en compte la moitié de la surface des annexes : caves, sous-sol, celliers, réserves, ateliers (mais pas le jardin).

Les caractéristiques du bien

Il s'agit d'indiquer le nombre de pièces avec leur surface, les étages, s'il y a des combles aménagés ou pas, un sous-sol, une cave, s'il y a une chambre en rez-de-chaussée, un jardin, la surface du terrain, etc.

La localisation du bien est importante, insistez sur les points positifs : près des commerces en centre-ville, près des écoles, dans un quartier résidentiel, etc.

Il faut répertorier les points positifs et négatifs de votre maison : les positifs pour les faire valoir, les négatifs pour les contrer et préparer des arguments s'ils sont soulevés par l'acquéreur.

2. Évaluez le prix de votre maison pour bien la vendre

Bien positionner le prix de votre maison sur le marché immobilier est primordial car il vous permettra de vendre votre bien dans les meilleures conditions. Un bien qui reste longtemps sur le marché est mauvais signe.

Évaluez votre bien

Pour déterminer le prix de vente de votre maison vous pouvez vous aider des offres de vente disponibles sur les sites internet ou les agences. Néanmoins, il est plus difficile d'évaluer une maison qu'un appartement dans la mesure où plusieurs éléments entrent en compte comme le terrain, le jardin, les annexes, les étages, etc. Les prix d'appartements sont toujours plus homogènes.

Dans l'évaluation du prix il faut également tenir compte de l'état de votre maison, des travaux à effectuer (toiture, le chauffage, etc.). Il est conseillé d'établir des devis afin de vous donner une idée du montant des travaux et son incidence sur l'évaluation.

Le prix de vente s'appréciera en fonction de l'emplacement de votre bien et son terrain, son état et la demande.

Si vous faites une évaluation par vous-même de nombreux éléments subjectifs interviendront et fausseront un peu l'évaluation. Il faut donc en tenir compte. Vous pouvez dans ce cas vous appuyer sur le service « Patrim - Rechercher des transactions immobilières » créé par la Direction générale des finances publiques. Ce service (accessible via votre espace personnel du site impot.gouv.fr) a été étendu au 1er mai 2017 à toutes les personnes physiques faisant état de la nécessité d'évaluer la valeur vénale d'un bien immobilier en tant que vendeur ou acquéreur potentiel de ce bien. L'estimation est établie à partir des statistiques de transactions de biens comparables vendus sur une période donnée, à proximité.

Faites évaluer votre bien par un professionnel

Il est vivement conseillé de demander une estimation par une agence ou un expert immobilier dans le cadre de la vente d'une maison. En effet, l'expert immobilier fera une expertise la plus objective possible et l'agence fera une évaluation qui tient compte des spécificités du marché. C'est l'agence qui est la plus apte pour l'apprécier.

Déterminez le prix dans l'annonce

Fixer le prix dans l'annonce conditionne les négociations futures et la faisabilité de la vente. Si vous souhaitez vendre rapidement, il faut impérativement définir un prix le plus près possible du marché, au risque, si le bien part facilement, de vous dire que vous auriez dû le vendre plus cher.

En général le prix fixé dans l'annonce est supérieur au prix fixé par vous ou un professionnel mais en restant dans une fourchette raisonnable. Il est toujours possible de trouver un acquéreur qui a vraiment envie ou besoin de ce bien ou parce que le bien est atypique ou exceptionnel. Si le bien ne se vend pas il sera toujours temps de baisser le prix.

Quelques écueils à éviter pour vendre sa maison

  • Ne surestimez pas le prix par rapport à des éléments affectifs, l'acquéreur ne sera pas concerné par ces critères.
  • Ne fixez pas le prix de vente par rapport à un objectif économique (volonté de réaliser une opération blanche).
  • N'incluez pas le montant des travaux que vous avez effectué dans le prix. En principe on ne récupère jamais le montant des travaux d'entretien.

3. Préparez votre maison pour la vente

Avant de faire visiter votre maison, il y a quelques stratégies à mettre en place pour la valoriser à moindre frais, le but étant de la vendre au prix que vous aurez décidé.

Le rangement

Même si l'on n'achète pas une maison occupée, ranger et nettoyer votre bien est un atout supplémentaire pour faciliter la vente.

Vous découvrirez d'éventuelles menues réparations, retouches à effectuer, ampoules à changer, tiroir à réparer, etc. Il est toujours désagréable de faire visiter la cave et constater que la lumière ne fonctionne pas.

Les travaux

Il est possible de vendre un bien même s'il nécessite de nombreux travaux. Cela peut intéresser un acquéreur qui fera lui-même les travaux et personnalisera sa maison.

Refaire toute la cuisine, les salles de bain, les tapisseries, le carrelage, les peintures, le chauffage d'une maison pour la vendre n'est pas forcément une bonne solution. Il est difficile de retrouver dans le prix de vente le montant des travaux réalisés. En revanche, une maison en bon état, remise au goût du jour mais avec un toit qui fatigue peut nécessiter sa réfection. L'acquéreur pourra être intéressé par votre bien mais demandera une baisse de prix disproportionnée car le toit est à refaire.

Le home staging

Il s'agit d'une technique qui consiste à vendre le bien sous son meilleur aspect pour séduire les acquéreurs dans les premières minutes où ils voient le bien. Il ne s'agit pas de décoration intérieure mais d'attirer l'attention sur des points forts du bien.

Une des règles essentielles est de dépersonnaliser le bien afin que l'acquéreur potentiel puisse se projeter. Il s'agit de réorganiser les espaces, faire entrer la lumière. Le but n'est pas de vendre plus cher mais de vendre tout court.

Si de nombreux travaux sont à effectuer, le home staging n'est pas une bonne solution.

4. Vendez votre maison dans de bonnes conditions

La fin de l'année scolaire est propice pour vendre sa maison. En effet, acquérir un bien en fin d'année scolaire permet de déménager pendant l'été et emménager pour la rentrée scolaire éventuelle des enfants. Bien sûr, il s'agit d'une tendance, mais les transactions sont plus importantes à cette époque, ce qui implique une mise en vente du bien courant janvier afin de finaliser une transaction en juin.

Si vous n'êtes pas pressé ou s'il s'agit d'une résidence secondaire il n'y a pas de moment idéal pour la mise en vente de votre bien. Vendre en dehors de la période la plus forte permet de mettre sur le marché moins de bien et donc une possibilité de moins faire baisser les prix, la concurrence étant moins rude.

Vendez votre maison vous-même

Le site Internet Le bon coin ou la vente entre particuliers connaît un fort engouement pour la vente de maison. L'avantage essentiel pour l'acquéreur est d'éviter de payer des frais d'agence ce qui n'est pas négligeable. Vous pouvez également utiliser votre réseau social ou faire jouer le bouche-à-oreille.

Pour votre publicité vous pouvez vous tourner vers les journaux locaux d'annonces et d'actualité qui ont des pages destinées à la vente de biens.

Passez par une agence

Si vous avez choisi de passer par une agence, le maître-mot dans votre relation avec le professionnel est la confiance. Il faut croire en lui, lui donner les bonnes informations et le laisser agir. Le professionnel a les bons réflexes pour vendre un produit, il connaît le marché, la configuration des maisons du lieu où il exerce, et apporte des conseils personnalisés selon vos desiderata. Le professionnalisme de l'agence est un gage de réussite du projet.

Il est indispensable de signer un mandat de vente. Le mandat de vente peut être exclusif ou non. En cas d'exclusivité l'agent immobilier accomplira toutes les démarches nécessaires pour vendre votre bien dans les meilleurs délais. Généralement le mandat est signé pour 3 mois.

5. Négociez la vente

Si vous vendez votre maison par l'intermédiaire d'une agence, les visites seront faites par lui. Il faut le laisser seul, sans votre présence afin de ne pas contrarier sa stratégie qui n'est pas forcément la vôtre.

Une fois la visite terminée, questionnez l'agent afin de connaître la réaction du visiteur et faire le point sur les aspects positifs et négatifs de la maison. Vous aurez certainement des informations indispensables dans cette étape à donner à l'agent, cela permettra également d'arranger la maison pour la prochaine visite.

Si vous faites visiter sans intermédiaire, penser à ne pas avancer trop d'arguments subjectifs dans vos explications et faites valoir les points positifs.

Fixez une marge de négociation

Il faut dès le départ se fixer des objectifs de baisse du prix pour ne pas être pris au dépourvu et une date à partir de laquelle vous discuterez d'une baisse : en effet, il faut attendre quelque mois de connaître la réaction des acquéreurs potentiels pour tester la fiabilité de votre prix.

Vous pouvez proposer des facilités ou avantages pour l'acquéreur :

  • Proposez une vente rapide, dans les 60 jours (il ne faut néanmoins pas oublier les délais nécessaires au notaire pour signer la vente).
  • Ou au contraire proposez des délais plus longs pour la négociation du prêt notamment, si cela arrange l'acquéreur.

Si vous faites appel à un agent immobilier toutes les solutions évoquées ci-dessus doivent être discutées avec lui. Faites le point régulièrement.

La proposition de l'acquéreur

L'acquéreur va faire une offre d'achat écrite ou orale en principe inférieure au prix demandé. L'offre orale n'engage pas l'acheteur contrairement à l'offre écrite. L'offre d'achat n'est assortie d'aucun versement.

Le vendeur ne peut pas refuser de vendre au prix indiqué dans l'annonce, qu'il passe par un agent ou non. En revanche le vendeur peut refuser toute proposition écrite ou orale qui serait inférieure au prix proposé.

6. Finalisez la vente de votre maison

C'est la partie juridique et réglementée qui finalise l'opération de vente d'une maison.

L'avant-contrat

Il s'agit du compromis de vente qui fixe l'accord du vendeur et de l'acheteur sur la nature du bien vendu, le prix et les conditions de la vente. Il y a en principe des conditions suspensives et notamment celle de l'obtention d'un prêt qui est obligatoire. Les différents diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, ERNT, plomb, amiante, électricité, gaz) doivent être joints au compromis ainsi que le diagnostic assainissement.

Des sommes seront réclamées à l'acheteur le jour de la signature du compromis. En cas de réalisation des conditions suspensives prévues dans le contrat ces sommes viendront en déduction du prix d'acquisition. En revanche si l'acheteur ne veut plus acheter sans invoquer une condition suspensive, les sommes resteront entre les mains du vendeur.

Il existe un délai de 10 jours de rétractation qui court à compter du lendemain de la signature du compromis, pendant lequel l'acheteur peut renoncer à l'acquisition. Retarder indéfiniment le délai pour signer le compromis fait retarder le délai de rétractation et fragilise la transaction.

L'acte authentique

Il s'agit de la signature définitive de la vente qui doit obligatoirement se faire chez le notaire, comme toutes les transactions immobilières.

Le transfert de propriété se fait le jour de la signature de l'acte authentique, c'est à ce moment-là que l'acheteur devient pleinement propriétaire.

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