Calculer la surface utile d'un logement

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2020

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Calculer la surface utile d'un logement

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La surface utile est un mode de calcul de la surface d'un local d'habitation, qui va au-delà de la simple surface habitable pour prendre en compte tous les éléments annexes à cette habitation qui ne constituent pas le logement à proprement parler. L'article D. 331-10 du Code de la construction et de l'habitation (anciennement R. 331-10) définit la surface utile de la façon suivante :

Surface utile = surface habitable du logement + moitié de la surface des annexes

Il s'agit surtout d'un outil essentiel de mesurage pour les programmes de constructions neuves. Le terme « utile » renvoie à l'usage que l'on fera des constructions et de leurs dépendances.

Voici comment calculer la surface utile d'un logement.

 

 

Pourquoi calculer la surface utile d'un logement ?

La surface utile est principalement une unité de référence utilisée par les experts immobiliers lorsqu'ils évaluent un bien. On sait précisément à quoi cela fait référence et ce que contient le calcul.

Pour l'évaluation d'un bien dans le cadre de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière), d'une donation ou d'une succession, on parle de prix au mètre carré sans savoir desquels il s'agit. La loi n'impose rien. Comme des unités de référence existent, telle la surface utile (ou encore la surface habitable ou loi Carrez), il est regrettable que dans chaque cas où le mesurage des mètres carrés est indispensable (surtout pour évaluer un bien), la loi ne précise pas de quelle surface l'on parle. Dans tous les cas, nous vous conseillons donc vivement de faire préciser le type de surface que vous avez calculée.

Vous devez utiliser le calcul de la surface utile dans deux autres cas bien spécifiques.

Déterminez les plafonds de loyer pour les régimes de défiscalisation

Le calcul de la surface utile est utilisé dans le cadre de tous les régimes de défiscalisation immobilière (Scellier, Duflot, Pinel, etc.), dans la mesure où ils concernent des programmes de constructions neuves ou assimilés neuves. C'est l'élément essentiel qui permet de déterminer le montant des plafonds de loyer au mètre carré qu'il faut respecter afin de pouvoir bénéficier d'une réduction d'impôt.

La surface du logement est calculée selon la surface utile avec des aménagements : il faut prendre en compte la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié de celle des annexes (caves, balcons, remises…), mais dans la limite de 8 m² par logement et à l'exclusion des garages.

Cas particulier des garages pour les maisons individuelles :

Les emplacements de stationnement et les garages ne constituent ni des lieux à usage d'habitation ni des annexes et ne sont donc pas comptabilisés dans la surface utile. Les maisons individuelles constituent cependant un cas particulier, dans la mesure où il est parfois difficile de distinguer, pour un garage, quel est l'usage qui ressort, du stationnement ou de l'annexe. La partie des annexes à usage de stationnement est donc fixée forfaitairement à 12 m².

Soit une maison individuelle de 100 m² habitables, avec des combles aménageables de 50 m², et un sous-sol de 100 m² dont une partie est accessible pour le stationnement d'un véhicule :

  • La surface habitable est de 100 m².
  • Les surfaces des annexes sont de 50 m² + 100 m² - 12 m²  forfaitaire pour le stationnement de véhicule, soit 138 m², ramenés dans la limite de 8 m².
  • La surface retenue pour apprécier le loyer plafond est donc de 100 m² + 8 m² soit 108 m².
  • La surface utile pour calculer le loyer dans le régime de défiscalisation est de 108 m².

Calculez les subventions et le loyer applicables aux logements subventionnés

La réglementation de la surface utile s'applique lors de l'acquisition et de la construction de logements financés par les dispositifs PLUS, PLA-I (PLA d’intégration), PLUS-CD (construction-démolition), PLS (prêt locatif social) et PLI (prêt locatif intermédiaire). On fait appel à la surface utile pour le calcul :

  • de l'assiette de subventions accordée lorsque le coût global de l'opération dépasse une valeur de référence définie par la valeur de référence foncière multipliée par la surface utile du logement ;
  • du loyer maximum applicable aux logements conventionnés.

1. Calculez la surface habitable du logement

La définition de la surface habitable se trouve à l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation :

Surface habitable = surface de plancher construite - certaines surfaces

Il s'agit de calculer la surface de plancher d'un niveau clos et couvert à partir du nu intérieur des façades et de déduire ensuite certaines surfaces.

La surface de plancher correspond à l'espace réellement disponible pour les occupants. Le calcul est fait à partir de l'intérieur des murs, au-dessus des plinthes.

  • Prenez toutes les pièces en compte, y compris les WC, débarras, rangements, buanderies, celliers intérieurs, à l'exception :
    • des combles non aménagés ;
    • des caves et sous-sols ;
    • des remises et garages ;
    • des terrasses, loggias et balcons ;
    • des vérandas et volumes vitrés ;
    • des locaux communs et dépendances des logements ;
    • des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
  • Multipliez la largeur par la longueur de chaque pièce du logement pour aboutir à un résultat en mètres carrés et additionnez la surface de toutes vos pièces.
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  • Déduisez de cette surface de plancher ainsi obtenue :
    • les murs et cloisons ;
    • les marches et cages d'escalier ;
    • les gaines ;
    • les embrasures de portes et fenêtres.

Le résultat donne la surface habitable du logement.

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2. Ajoutez la moitié de la surface des annexes

Selon l'arrêté du 9 mai 1995, les annexes sont des pièces extérieures au logement. On ne peut y pénétrer directement depuis le logement, on est obligé de passer par un milieu extérieur, qui peut être soit une partie commune si on est en copropriété ou en logement collectif, soit un garage dans un logement individuel ou encore un lieu ouvert tel qu'un jardin. Les surfaces annexes sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre.

Les éléments permettant de définir s'il s'agit d'une annexe sont : le parpaing apparent, le sol simplement ragréé, l'absence de plafond, la toiture apparente, etc.

Les annexes définies dans l'arrêté du 9 mai 1995 comprennent : 

  • les caves et sous-sols ;
  • les remises, ateliers, celliers et resserres ;
  • les combles et greniers aménageables ;
  • les balcons, loggias et vérandas ;
  • dans la limite de 9 m², les parties de terrasse accessibles en étage ou aménagées sur un ouvrage enterré ou semi-enterré, notamment celles situées sur le toit d'un logement qui sert de terrasse au logement supérieur (construction en gradins) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d'un logement comme un parking par exemple. Les terrasses excédant cette limite de 9 m² ne font pas partie des surfaces annexes.

Ne sont jamais considérées comme des annexes :

  • les emplacements de stationnement, les jardins et remises ;
  • les annexes intérieures au logement telles que les buanderies, débarras, séchoirs et celliers, car elles sont comptabilisées dans la surface habitable ;
  • les terrasses (autres que celles accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou semi-enterré).

La moitié des surfaces de ces annexes sera à ajouter à la surface habitable pour donner la surface utile. Celle-ci est donc supérieure en mètres carrés à la surface habitable puisqu'elle prend en compte des éléments annexes autre que le simple logement.