Calculer son imposition sur les plus-values immobilières

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2020

Sommaire

Si vous vendez un bien immobilier plus cher que vous l'avez acquis, soit par achat soit par succession ou donation, la plus-value réalisée vient s'ajouter à vos revenus. À cette imposition viennent s'ajouter 15,5 % de prélèvements sociaux. Cependant, vous bénéficiez d'un abattement progressif en fonction du nombre d'années de détention :

  • L'exonération d'impôt sur les plus-values est totale au bout de 22 ans.
  • L'exonération de prélèvements sociaux est totale au bout de 30 ans.

Cette fiche pratique vous explique comment calculer cette plus-value et comment déterminer votre pourcentage d'imposition, en tenant compte de l'abattement.

1. Déterminez si le bien est imposable

Si le bien que vous vendez fait partie de la liste ci-dessous, il n'est pas imposable sur les plus-values :

  • Le bien que vous vendez est votre résidence principale.
  • Vous le détenez depuis au moins 22 ans. Vous serez cependant assujettis aux prélèvements sociaux, sauf si vous le détenez depuis au moins 30 ans.
  • Son prix de vente est inférieur à 15 000 €.
  • Il s'agit de la résidence principale d'une personne handicapée ou d'une personne âgée à ressources limitées accueillie dans un établissement médicalisé, vendue sous les 2 ans suivant l'accueil en maison médicalisée.
  • Vous êtes titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité et vos ressources sont limitées.
  • Vous êtes non-résident et vous cédez votre ancienne résidence principale en France (article 244 bis A du Code général des impôts). En ce cas, l'exonération est soumise à conditions : transfert de la résidence dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État ayant conclu une convention d'assistance fiscale avec la France (hors paradis fiscal) ; cession avant le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert ; immeuble demeuré inoccupé entre le transfert de résidence et la cession. Des précisions quant aux conditions d'exonération ont été apportées par l'Administration (BOI-RFPI-PVINR, 19 avril 2019).
  • Le bien immobilier n'est pas votre résidence principale, mais vous ne possédez pas de résidence principale, et emploierez le fruit de la vente justement pour acheter votre résidence principale dans les 2 ans.
  • Le bien est vendu au profit d’un organisme en charge du logement social, au profit d’une collectivité territoriale, ou au profit de tout cessionnaire qui s’engage à réaliser ou achever des logements locatifs sociaux dans les 4 ans (ce dispositif temporaire d’exonération des plus-values immobilières réalisées par des particuliers lors de la vente d’un immeuble destiné au logement social a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022 par l'article 107 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020).

2. Déterminez les événements déclenchant l'imposition

Les actes ci-dessous sont considérés comme des cessions immobilières et de fait imposables :

  • Vente d'un terrain ou d'un immeuble bâti (maison, appartement, local commercial, etc.) non présent dans la liste de l'étape 1.
  • Vente d'un droit de servitude.
  • Dividende versé par une SCI suite à une vente immobilière.
  • Vente de parts de SCPI ou de FPI.
  • Apport d'un bien au sein du capital d'une société.
  • Échange ou partage d'un bien immobilier.

3. Déterminez le montant de la plus-value

Déterminez le prix de vente

  • Prenez le prix de vente.
  • Si l'acheteur vous devait de l'argent, ou s'il a profité de la vente pour rembourser la dette d'une autre personne, ce qu'il vous a remboursé doit être additionné au prix de vente.

Déterminez les frais de vente

Prenez en compte :

  • le diagnostic technique ;
  • les certificats divers ayant dus être établis.

Déterminez le prix d'achat

  • S'il s'agit d'un achat, prenez le prix d'achat.
  • S'il s'agit d'une donation ou d'une succession, prenez la valeur du bien telle que décrite au sein de l'acte de donation ou de succession.

Déterminez le montant des frais d'achat

Sont considérés comme frais d'achat :

  • les frais de notaire liés à l'achat, la donation ou la succession ;
  • les gros travaux engagés et non-déduits de l'impôt sur les revenus ;
  • les frais de viabilisation.

Calculez la plus-value immobilière

Faites l'opération suivante :

(prix de vente - frais de vente) - (prix d'achat + frais d'achat) = plus-value immobilière.

4. Calculez le montant de l'abattement fiscal

Appliquez un abattement par année de détention comme suit :

  • aucun abattement pour moins de six ans de détention ;
  • 6 % d'abattements par an, à partir de 6 ans et jusqu'à 21 ans de détention compris ;
  • 4 % d'abattement la 22e année ;
  • exonération totale au-delà de la 22e année.

5. Calculez le montant de l'abattement sur les prélèvements sociaux

Appliquez un abattement par année de détention comme suit :

  • 1,65 % par an de la 6e à la 21e année ;
  • 1,60 % la 22e année ;
  • 9 % par an au-delà de la 22e année ;
  • exonération totale au bout de 30 ans.

6. Profitez d'un abattement exceptionnel supplémentaire

Certaines ventes de terrains à bâtir ou de biens immobiliers cédés dans le cadre d'une opération de démolition-reconstruction dans les zones tendues peuvent faire l'objet d'un abattement exceptionnel supplémentaire.

Type de vente Conditions Abattement
Vente de terrains à bâtir
  • Promesse de vente enregistrée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;
  • et acte authentique signé au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l'enregistrement de la promesse.
30 %
Opération de démolition-reconstruction en « zones tendues »
  • Promesse de vente enregistrée entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2015 ;
  • et acte authentique signé au plus tard le 31 décembre 2017.
30 %

7. Calculez le montant à ajouter à vos impôts

Calculez la part imposable de la plus-value immobilière

Pour calculer la part imposable de la plus-value immobilière, effectuez l'opération suivante :

(Montant de la plus-value - abattement) = part imposable

Calculez le montant des prélèvements sociaux

Pour calculer les prélèvements sociaux, effectuez l'opération suivante :

(Montant de la plus-value - abattement) × 15,5 % = imposition
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