Vente d’un bien en SCI : tenir compte de la taxation de la plus-value

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Vente d’un bien en SCI : tenir compte de la taxation de la plus-value

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Si vous vendez un bien détenu en société civile immobilière, vous risquez d'être soumis à l'imposition sur les plus-values immobilières. Pour que cela ne mette pas en péril votre opération immobilière, il vous faut anticiper la taxe sur la plus-value immobilière afin de calculer le bon prix de vente de votre bien en SCI.

Les biens immobiliers gérés par une SCI sont généralement dédiés à l'immobilier locatif.

Par conséquent :

  • Ils peuvent rarement prétendre à une exonération de la taxe sur la plus-value immobilière.
  • Il est impératif de la prendre en considération lorsque vous déterminez le prix de vente de votre bien pour éviter que cette imposition ne soit une mauvaise surprise.

Depuis le 1er février 2012, le montant de la taxe s'élève à 19 % de la plus-value immobilière. À cela s'ajoute une taxe supplémentaire en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux de cette taxe supplémentaire est compris entre 2 % et 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

  • Vous avez acheté un bien 150 000 € et vous souhaitez aujourd'hui en tirer 200 000 €.
  • Si vous le mettez à la vente à 200 000 €, vous n'en retirerez que 190 500 après imposition : 200 000 - 50 000 × 0,19).

Voici comment calculer à l'avance la taxe sur la plus-value immobilière pour réussir votre vente immobilière en SCI.

 

 

1. Calculez le prix de vente idéal en SCI

Il suffit d'ajouter au prix d'achat le résultat suivant :

X = (PN – PA)/ 0,81

avec :

  • PA : prix auquel vous avez acheté un bien ;
  • PN : prix que vous souhaitez toucher pour la vente de votre bien ;
  • X : montant à rajouter au prix d'achat.

Le prix à afficher pour toucher PN est donc de : PA + X

Consulter la fiche pratique Ooreka

2. Obtenez une exonération de la taxation de la plus-value

Dans le cas de la vente d'un bien en SCI, il est possible d'être exonéré de cette taxe sous certaines conditions :

  • lorsque le logement est mis à la disposition gratuitement d'un associé en tant que résidence principale ;
  • lorsque l'immeuble est détenu depuis au moins 22 ans par la SCI (30 ans pour l'exonération des prélèvements sociaux) ;
  • lorsque le logement est destiné au logement social, jusqu'au 31 décembre 2022 (article 150 U du Code général des impôts, modifié par la loi de finances pour 2021) ;
  • lorsqu'il s'agit de la première vente d'une résidence secondaire (les conditions d'exonération s'apprécient en fonction de chaque associé selon sa situation personnelle et sa quote-part de plus-value) ;
  • lorsque le prix de vente de l'immeuble est inférieur à 15 000 €.

3. Bénéficiez d’abattements sur la plus-value imposable

Les sociétés qui cèdent leurs titres supportent une imposition au titre des prélèvements sociaux, en plus de l’impôt sur le revenu. Ces taxes s'appliquent sur la plus-value éventuellement réalisée.

Dans ces cas, il existe 2 sortes d'abattement (déduction d'un montant donné). L'un est général. L'autre, renforcé, s'applique par dérogation au premier.

Abattement pour durée de détention

L'abattement pour durée de détention est lié au temps durant lequel la SCI a possédé les titres ou biens immobiliers qu’elle cède. Il s'applique aux cessions de titres et aux cessions de biens immobiliers.

À titre indicatif, voici les principaux taux d'abattement pour durée de détention :

  • Pour une détention de moins de 2 ans, le taux est de 0 %, il n'y a donc aucun abattement.
  • À partir de 2 ans et pour une détention de moins de 8 ans, le taux est de 50 %.
  • À partir de 8 ans, le taux est de 65 %.

Abattement exceptionnel

Afin de favoriser la construction de logements dans les zones tendues où la demande est forte, la loi de finances rectificative pour 2017 a mis en place un abattement exceptionnel qui minore le montant de la plus-value imposable à l'occasion de la vente :

  • d'un terrain bâti ou non bâti en vue d'un projet de démolition/construction situé dans une zone tendue (zones A et A bis définies par l'arrêté du 29 décembre 2017) ;
  • réalisée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

La vente définitive doit être signée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature de l'avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente).

L'abattement appliqué sur le montant de la plus-value avant calcul de l'impôt dû sera de :

  • 70 % pour l'abattement de droit commun ;
  • 85 % si l'acquéreur du terrain s'engage à construire au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires. 

Cet abattement s'applique après imputation des abattements pour durée de détention. Il permet ainsi de diminuer davantage le montant de l'impôt dû en raison de la plus-value réalisée lors de la vente du terrain.

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