Modèle de lettre :Promesse de vente entre particuliers

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en novembre 2020

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novembre 2020

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Sommaire

À quoi sert ce modèle de courrier ?

Lors de la vente d'un bien immobilier, le vendeur et l'acquéreur signent d'abord une sorte d'avant-contrat : un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente entre particuliers.

La promesse de vente entre particuliers est encadrée par les articles 1582 à 1593 du Code civil. Elle est l'acte par lequel :

  • le bénéficiaire de la promesse réserve le bien immobilier pour une période déterminée : il est libre de l'acheter ou non ;
  • le vendeur s'engage à ne pas vendre le bien immobilier à une autre personne que le bénéficiaire, dans le délai déterminé.

Généralement, il est prévu que le bénéficiaire verse au vendeur une indemnité d'immobilisation, dont le montant usuel est de 10% du prix de vente. Si le bénéficiaire décide d'acquérir le bien immobilier, l'indemnité est déduite du prix de vente ; si le bénéficiaire décide de ne pas acquérir le bien immobilier, le vendeur conserve le montant de l'indemnité d'immobilisation. Cet usage et ses modalités d'exécution sont prévus dans la promesse.

Notice : Promesse de vente entre particuliers

La promesse de vente entre particuliers peut être réalisée sous deux formes (article 1589-2 du Code civil) :

  • acte authentique : elle est signée devant notaire ;
  • acte sous seing privé : la promesse de vente se fait entre le vendeur et l'acquéreur, et éventuellement un agent immobilier.

Si la promesse de vente n'est constatée par aucun de ces deux actes et si l'acte n'est pas enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire, la promesse de vente est considérée comme nulle et de nul effet (article précité).

L'acte doit être enregistré au centre des impôts du domicile du vendeur, dans les dix jours de la signature.

La promesse de vente de bien immobilier doit contenir tous les éléments nécessaires à la conclusion de la vente définitive :

  • identité des parties et coordonnées ;
  • adresse, description, superficie du bien immobilier objet de la vente ;
  • origine de propriété du bien ;
  • état des hypothèques et servitudes grévant le bien s'il y a lieu ;
  • prix de vente du bien immobilier et modalités de financement ;
  • montant et modalités de paiement des honoraires du notaire ou de l'agent immobilier chargé de la vente s'il y a lieu ;
  • conditions suspensives de vente s'il y en a ;
  • durée de validité de la promesse de vente ;
  • date limite de la signature de la vente définitive ;
  • délai de livraison s'il y a lieu ;
  • en pièce jointe : dossier de diagnostics techniques immobiliers.

Modèle de lettre



Promesse unilatérale de vente

Entre les soussignés

[Madame/Monsieur] [nom du vendeur], domicilié au [adresse], agissant en sa qualité de propriétaire

ci-après dénommé(e) « le promettant » d'une part

Et

[Madame/Monsieur] [nom de l'acquéreur], domicilié au [adresse],

ci-après dénommé(e) « le bénéficiaire » d'autre part.

Le bénéficiaire déclare ne pas être, soit à titre personnel, soit en tant qu'associé ou mandataire social, soumis à l'interdiction d'acquérir prévue par l'article 225-26 I 2° du Code pénal.

Il a été convenu et arrêté ce qui suit

Par les présentes, le promettant, en s'obligeant et en obligeant solidairement et indivisiblement entre eux ses héritiers et ayants cause à quelque titre que ce soit à toutes les garanties ordinaires de fait et de droit les plus étendues en pareille matière, s'engage à vendre au bénéficiaire, dans les conditions ci-après, l'immeuble dont la désignation suit.

Le bénéficiaire accepte la faculté d'acquérir qui lui est offerte, à lui ainsi qu'à ses héritiers, donataires, légataires, cessionnaires ou substitués éventuels, sans toutefois prendre l'engagement d'acquérir.

Article 1 : Désignation du bien immobilier

Le présent bien objet de la vente est [nature du bien], situé au [adresse du bien], d'une superficie de [x]m2. La composition des pièces est la suivante : [décrire composition des pièces]. Les références cadastrales sont [références cadastrales],

Si situation locative

la situation locative est que le bien est [libre / loué].

Tel que cet immeuble existe, s'étend et se poursuit avec tous les droits qui en dépendent et tous les immeubles par destination qui lui sont attachés, sans aucune exception ni réserve de propriété.

Le bénéficiaire déclare bien connaître l'immeuble pour l'avoir préalablement visité.

Article 2 : Origine de propriété

Le promettant est propriétaire dudit immeuble pour l'avoir acquis de [Madame/Monsieur] [nom du précédent propriétaire], selon acte dressé le [date] devant Maître [nom du notaire], en l'étude au [adresse], et publié le [date] au service de publicité foncière de [ville] sous le volume [volume] et numéro [n°].

Article 3 : Charges et conditions

La vente, si elle se réalise, sera conclue sous les charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles suivantes, que le bénéficiaire s'oblige à exécuter :

Garantie d'éviction

Le promettant ne sera tenu que du seul trouble d'éviction.

Contenance - État de l'immeuble

L'immeuble sera délivré dans l'état où il sera au jour de l'entrée en jouissance du bénéficiaire, sans garantie de la contenance. Toute différence entre la contenance indiquée et celle réelle, même si elle est supérieure à un vingtième, devant faire le profit ou la perte du bénéficiaire.

En outre, le promettant ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à raison, notamment :

  • de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées et de tout éboulement qui pourrait intervenir ;

  • des vices de construction, qu'ils soient apparents ou cachés ;

  • des mitoyennetés ;

  • de l'état parasitaire du bien vendu, notamment concernant les termites et autres insectes xylophages ou champignons lignivores le cas échéant, sauf ce qui peut être précisé ci-après.

Passif existant

Le promettant s'engage à régler l'ensemble des sommes dues à des créanciers bénéficiant d'inscriptions sur l'immeuble vendu et à supporter éventuellement les frais de purge et de radiation des inscriptions de manière à ce que le bien soit libre de toute inscription.

Servitudes

Le bénéficiaire profitera des servitudes actives ; il supportera les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou non, pouvant grever l'immeuble, le tout à ses risques et périls et sans recours contre le promettant, et sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droit qu'il n'en aurait en vertu de titres réguliers ou de la loi.

Dans l'hypothèse où il n'y a pas de servitude

Le promettant déclare à ce sujet, qu'il n'a créé, ni laissé créer aucune servitude sur l'immeuble, à l'exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de la loi ou des règles d'urbanisme en vigueur à ce jour, des énonciations des titres de propriété ou de celles sus-relatées.

Dans l'hypothèse où il existe des servitudes

[Énumérer et décrire les servitudes, et joindre toute pièce utile.]

Assurance contre l'incendie

Le bénéficiaire fera son affaire personnelle de la continuation ou de la résiliation des assurances contre l'incendie et autres risques, contractés par le promettant.

Il reconnaît être informé des dispositions de l'article L121-10 du Code des assurances qui dispose qu'en cas de vente, l'assurance continue de plein droit au profit de l'acquéreur, ce dernier étant toutefois libre de résilier le contrat.

Impôts et contributions

Le promettant acquittera à compter du jour de l'entrée en jouissance tous impôts et contributions auxquels les biens vendus sont ou pourront être assujettis.

Taxe d'habitation : elle sera acquittée en totalité par l'occupant au premier janvier.

Taxe foncière et taxe d'enlèvement des ordures ménagères : il est convenu qu'elles seront réparties entre le promettant et le bénéficiaire, au prorata de leur temps respectif de jouissance.

Abonnements

Le bénéficiaire fera son affaire personnelle de la continuation ou du renouvellement des contrats et abonnements pour le service des eaux, du gaz et de l'électricité, de manière à ce que le promettant ne soit jamais inquiété.

Absence de contrat d'affichage

Le promettant déclare qu'il n'existe pas de contrat d'affichage sur les biens vendus.

Article 4 : Prix de vente - Modalités de paiement

Prix de vente

La vente, si elle se réalise, sera conclue et acceptée moyennant le prix principal de [prix en chiffres et en lettres].

Ce prix sera payable comptant le jour de la réitération des présentes par acte authentique.

Modalités de paiement

Le bénéficiaire déclare que le montant total de l'opération sera financé au moyen :

de ses deniers personnels à concurrence de : [montant en chiffres et en lettres] ;

Si le bénéficiaire a contracté un prêt

des prêts ci-dessous, à concurrence de : [montant en chiffres et en lettres].

Les présentes sont soumises à la condition suspensive de l'octroi des prêts qu'il se propose de contracter dans les conditions suivantes :

[description du ou des prêt(s) envisagé(s)], [nature], [durée minimale], [taux d'intérêt maximal], [périodicité des remboursements], [garanties et sûretés affectés aux prêts], [nom et adresse des établissements financiers auprès desquels seront sollicités les prêts].

Le bénéficiaire s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l'obtention de ces prêts, et à en justifier à toute réquisition du promettant.

La condition suspensive sera considérée comme réalisée dès réception des offres de prêt par le bénéficiaire correspondant aux caractéristiques décrites ci-dessus.

Le bénéficiaire s'oblige à informer le promettant de l'obtention ou de la non obtention des prêts demandés, dans un délai de [délai].

La réalisation de cette condition devra intervenir au plus tard le [date].

Article 5 : Propriété - Jouissance

Le bénéficiaire aura la propriété du bien vendu à compter du jour de la conclusion de la vente par acte authentique.

Il en aura la jouissance à compter du même jour, par la prise de possession réelle.

Les parties choisissent Maître [nom du notaire], notaire en l'étude au [adresse], pour recevoir l'acte authentique. Les frais, droits et honoraires de l'acte seront à la charge exclusive du bénéficiaire.

Article 6 : Conditions suspensives

Outre la condition suspensive d'obtention par le bénéficiaire du ou des prêt(s) sollicités, comme conditions déterminantes du présent acte, sans lesquelles le bénéficiaire n'aurait pas contracté, les présentes sont soumises aux conditions suspensives ci-dessous, à savoir :

Urbanisme

Que les différents documents d'urbanisme ne révèlent pas l'existence de servitudes susceptibles de modifier notablement la configuration des lieux ou le proche environnement de l'immeuble vendu, de déprécier sensiblement sa valeur vénale ou de le rendre impropre à sa destination.

Hypothèques

Que l'état qui sera délivré par le service de publicité foncière compétent ne révèle pas :

  • l'existence d'inscriptions dont le montant, en principal, intérêts, frais et accessoires, soit supérieur au prix convenu ; à moins que le promettant ne justifie de l'extinction de leur cause ou de l'engagement de mainlevée des créanciers ;

  • l'existence d'un commandement de saisie ;

  • l'existence de servitude non portée à la connaissance du bénéficiaire.

Titres de propriété

Que l'examen des titres ne fasse pas apparaître un vice quelconque affectant le droit de propriété du promettant ou ayant pour effet de diminuer la valeur de l'immeuble ou de le rendre impropre à sa destination.

Droits de préemption

Que toute personne physique ou morale, de droit public ou de droit privé, titulaire d'un droit de préemption, renonce à ce droit.

Article 7 : Durée de validité de la promesse - Modalités de levée d'option

La présente promesse est consentie et acceptée pour une durée de [durée] ; elle expirera le [date].

Faute par le bénéficiaire, ou ses ayants cause ou ayants droit, d'avoir, à la date limite ci-dessus fixée, notifié au promettant sa décision d'acquérir l'immeuble sus-désigné, en levant l'option dans les conditions prévues ci-après, il sera déchu des droits que lui confère la présente promesse, qui deviendra caduque de plein droit et sans formalité, sauf les effets de la clause relative à l'indemnité d'immobilisation ci-après stipulée.

Si le bénéficiaire décide d'acquérir, il devra en faire la notification au promettant, à son domicile, par acte extrajudiciaire, lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ; ladite notification qui devra lui être parvenue en les formes au plus tard à la date limite de levée d'option ci-dessus visée.

Article 8 : Indemnité d'immobilisation

En contrepartie de la promesse faite par le promettant, le bénéficiaire lui verse ce jour la somme de [montant en chiffres et en lettres], à titre d'indemnité d'immobilisation.

En cas de réalisation de la vente, cette indemnité d'immobilisation s'imputera à due concurrence sur le prix.

En cas de caducité de la présente promesse, par suite de la défaillance ou de la non-réalisation de l'une des conditions suspensives pendant le délai imparti au bénéficiaire pour lever l'option, l'indemnité d'immobilisation sera immédiatement et intégralement restituée au bénéficiaire, sans retenue d'aucune sorte.

Dans l'hypothèse où le bénéficiaire choisit de ne pas lever l'option dans le délai imparti, alors que les conditions suspensives sont réalisées, l'indemnité d'immobilisation reste acquise de plein droit et sans formalité au promettant.

L'indemnité d'immobilisation, dont le versement est effectué ce jour, est affectée en nantissement par le promettant au profit du bénéficiaire, à titre de gage, pour lui en assurer le remboursement éventuel.

Article 9 : Faculté de rétractation

En application de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, le présent acte ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, et le bénéficiaire n'étant pas professionnel de l'immobilier, ce dernier a la faculté de se rétracter.

Le présent acte sera notifié au bénéficiaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

La faculté de rétractation sera exercée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Si le délai de 10 jours expire un samedi, un dimanche un jour férié ou chômé, il est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Il est précisé, en cas de pluralité de bénéficiaires, que la rétractation d'un seul d'entre eux emportera automatiquement résolution de l'acte à l'égard de tous.

Article 10 : Élection de domicile

Pour l'exécution des présentes :

  • le promettant fait élection de domicile au : [adresse] ;

  • le bénéficiaire fait élection de domicile au : [adresse] ;

Article 11 : Enregistrement

Conformément aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur, le présent acte fera l'objet d'un enregistrement dans un délai maximal de dix jours à compter de la signature de l'acte.

Fait le [date], à [lieu], en trois exemplaires originaux.

[Nom du promettant]

[Signature]

[Nom du bénéficiaire]

[Signature]




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