Vente d'un terrain

À jour en Février 2018

Écrit par les experts Ooreka

La vente d'un terrain est différente de la vente d'un logement. Renseignez-vous sur les démarches à effectuer pour que votre vente se passe dans les meilleures conditions.

Formalités préalables à la vente d'un terrain

Avant de mettre en vente votre terrain pensez à effectuer différentes formalités :

  • consultation des plans d'urbanisme en mairie ;
  • bornage du terrain.

Consultation des plans d'urbanisme en mairie

Pour connaître les possibilités de mise en vente de votre terrain, renseignez-vous en mairie. La consultation du plan local d'urbanisme (PLU) ou du plan d'occupation des sols (PLS) vous permettra de savoir :

  • si votre terrain peut être vendu ;
  • si votre terrain est constructible ;
  • la surface minimum exigée pour la construction d'une maison sur le terrain (cette disposition est supprimée pour les permis de construire déposés à partir du 1er avril 2014).

Mais la mairie pourra également vous renseigner sur :

  • les servitudes ;
  • les possibilités de viabilisation du terrain.

Bornage du terrain

Si vous souhaitez vendre uniquement une partie de votre terrain vous devrez faire effectuer un bornage, mais cette formalité n'est pas obligatoire en cas de vente de la totalité d'un terrain indépendant.

Pour le bornage du terrain vous devrez faire appel à un géomètre qui :

  • effectuera un relevé de la surface que vous souhaitez vendre ;
  • bornera le terrain à vendre.

Si votre terrain est entouré par d'autres propriétés, le géomètre définira les limites entre chaque terrain et fera signer un procès-verbal de bornage à chaque propriétaire voisin.

Lorsque vous souhaitez vendre un terrain en plusieurs lots le géomètre :

  • effectue une déclaration préalable de division en mairie ;
  • établit un document modificatif du parcellaire cadastrale.

Bon à savoir : à partir de la création de 3 lots à construire, vous devrez demander un permis d'aménager.

Estimation du terrain à vendre

Lorsque votre terrain est borné et prêt à être vendu, pensez à faire estimer sa valeur que ce soit par un :

  • expert foncier ;
  • agent immobilier ;
  • notaire.

La valeur de votre terrain sera estimée en fonction :

  • de sa superficie ;
  • des modalités d'accès à la voie publique ;
  • des éventuels raccordements ;
  • de son inclinaison ;
  • de la nature du sol ;
  • de sa situation ;
  • de son exposition.

Les tarifs varient ensuite d'une commune à l'autre. Généralement, le prix d'un terrain est fixé au m².

Conclusion de la vente d'un terrain

Lorsque vous avez trouvé un acheteur, la conclusion de la vente d'un terrain s'effectue en 3 temps :

  • l'acheteur vous fait parvenir une offre d'achat ;
  • si celle-ci vous convient, vous pouvez signer une promesse de vente ou un compromis de vente en indiquant :
    • les conditions suspensives ;
    • la hauteur maximale de construction possible ;
    • les types de séparation entre les propriétés et leurs modalités
  • vous signez l'acte de vente devant un notaire.

Il faut généralement compter autour de 6 mois entre la signature du compromis de vente et de l'acte de vente.

Déclaration de la plus-value au service des impôts

Principe

La plus-value immobilière brute réalisée par les particuliers lors de la vente d'un terrain est imposable. Elle doit donc être déclarée au service des impôts.

Le montant de la plus-value s'obtient par la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. C'est cette différence qui doit être déclarée au service des impôts pour le calcul de l'impôt sur le revenu et des cotisations sociales exigibles.

Abattement exceptionnel pour la vente de certains terrains

Afin de favoriser la construction de logements dans les zones tendues où la demande est forte, la loi de finances pour 2018 prévoit de créer un abattement exceptionnel qui minore le montant de la plus-value imposable à l'occasion de la vente :

  • d'un terrain bâti ou non bâti en vue d'un projet de démolition/construction situé dans une zone tendue ;
  • réalisée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

La vente définitive doit être signée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature de l'avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente).

Bon à savoir : l'acquéreur du terrain doit s'engager à construire ou reconstruire dans un délai de 4 ans à compter de la date de signature de l'acte d'acquisition. La surface construite doit être au moins égale à 90 % de la surface maximale édictée par les règles locales d'urbanisme.

L'abattement appliqué sur le montant de la plus-value avant calcul de l'impôt dû sera de :

  • 70 % pour l'abattement de droit commun ;
  • 85 % si l'acquéreur du terrain s'engage à construire au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires. 

Cet abattement s'applique après imputation des abattements pour durée de détention. Il permet ainsi de diminuer davantage le montant de l'impôt dû en raison de la plus-value réalisée lors de la vente du terrain.

À noter : l'abattement s'applique également pour le calcul des prélèvements sociaux dus à l'occasion de la réalisation de la plus-value. 


Pour aller plus loin


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