Vente résidence secondaire

À jour en Mai 2018

Écrit par les experts Ooreka

Que vous soyez locataire ou propriétaire de votre résidence principale, vous avez la possibilité de vendre votre résidence secondaire.

Les résidences secondaires représentent près de 10 % du parc immobilier français !

Vente résidence secondaire : définition

On parle de résidence secondaire dès lors qu'il s'agit d'un logement occupé occasionnellement, en plus de votre résidence principale.

Si vous alternez entre deux résidences, une seule sera reconnue comme résidence principale et l'autre sera définie comme une résidence secondaire.

De nombreux Français disposent d'une résidence secondaire, et les résidences secondaires représentent près de 10 % du parc immobilier français.

Il est tout à fait possible d'être locataire d'une résidence principale et propriétaire d'une résidence secondaire.

Résidence secondaire et plus-value

La vente d'une résidence secondaire est soumise à la taxe sur la plus-value. Cependant, elle peut être exonérée de cette taxation dans certaines situations :

  • première vente d'un logement autre qu'une résidence principale ;
  • la vente de la résidence secondaire est destinée à financer l'achat d'une résidence principale dans un délai de 24 mois.

À contrario, les moins-values immobilières ne donnent pas lieu à une réduction du revenu imposable.

Exonération pour l'achat d'une résidence principale

Si le vendeur d'une résidence secondaire n'est pas propriétaire de sa résidence principale il peut être exonéré de la taxation sur la plus-value si :

  • la vente de la résidence secondaire est destinée à financer l'achat d'une résidence principale ;
  • il n'a pas été propriétaire d'une résidence principale au cours des 4 années précédant la vente.

Cette exonération ne s'applique alors que pour la part de la vente destinée à l'achat d'une résidence principale. L'exonération n'est pas automatique, le vendeur doit donc en faire la demande lors de la vente.

Le vendeur doit acheter sa résidence principale dans un délai de 24 mois faute de quoi l'exonération ne lui sera pas accordée.

Bon à savoir : pour effectuer une demande d'exonération, il est important de se faire conseiller par son notaire lors de la vente.

Exonération pour une détention d'au moins 22 ans

Si la vente d'une résidence secondaire n'est pas destinée à l'achat d'une résidence principale, elle ne sera exonérée de taxe sur la plus-value uniquement si le vendeur en est propriétaire depuis au moins 22 ans, et exonérée de prélèvements sociaux sur la plus-value si le vendeur est propriétaire depuis au moins 30 ans.

Pour les biens détenus depuis moins de 30 ans, il est possible de bénéficier d'un abattement sur l'assiette pour la taxation et les prélèvements sociaux sur la plus-value, par année de détention :

Durée de détention Taux d'abattement pour les prélèvements sociaux par année de détention Taux d'abattement pour l'impôt sur le revenu par année de détention
< 6 ans 0 % 0 %
6-21 ans 1,65 % 6 %
22e année 1,60 % 4 %
> 22 ans 9 % Exonération
> 30 ans Exonération Exonération

Abattement exceptionnel en zones tendues

Afin de favoriser la construction de logements dans les zones où la demande est forte, la loi de finances rectificative pour 2017 a créé un abattement exceptionnel qui minore le montant de la plus-value imposable à l'occasion de la vente :

  • d'un terrain bâti ou non bâti en vue d'un projet de démolition/construction situé dans une zone tendue (zones A et A bis définies par l'arrêté du 29 décembre 2017) ;
  • réalisée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

La vente définitive doit être signée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la signature de l'avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente).

L'acquéreur doit s'engager à construire ou reconstruire dans un délai de 4 ans à compter de la date de signature de l'acte d'acquisition. La surface construite doit être au moins égale à 90 % de la surface maximale édictée par les règles locales d'urbanisme.

L'abattement est de :

  • 70 % pour l'abattement de droit commun ;
  • 85 % si l'acquéreur du terrain s'engage à construire au moins 50 % de logements sociaux ou intermédiaires. 

Cet abattement s'applique après imputation des abattements pour durée de détention. Il permet ainsi de diminuer davantage le montant de l'impôt dû en raison de la plus-value réalisée lors de la vente du terrain.

À noter : l'abattement s'applique également pour le calcul des prélèvements sociaux dus à l'occasion de la réalisation de la plus-value. 

Taux d'imposition

Les plus-values immobilières sur les ventes de résidence secondaire sont taxées à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Pour les plus-values supérieures à 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 à 6 % est appliquée, selon le montant.

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