Vente logement occupé

À jour en Juillet 2017

Écrit par les experts Ooreka

Lorsque vous vendez un bien, il peut arriver que ce soit après une location ou bien lorsque le logement est encore occupé.

Vendre un logement occupé ne change rien pour le locataire, mais présente des caractéristiques particulières (prix de vente, formalités).

Voici ce qu'il faut savoir avant de mettre en vente.

Logement occupé : décote de 10 à 20% sur le prix de vente

Vendre un bien occupé entraîne généralement une décote de son prix de vente de l'ordre de 10 à 20% car l'acheteur ne peut pas s'y installer avant la fin du bail.

La décote est d'autant plus faible que la fin du bail est proche.

Cette décote n'est pas systématique (ou très faible) notamment si l'acquéreur est un investisseur qui ne souhaite pas s'installer dans ce logement.

Taxation des plues-values immobilières sur les biens locatifs

La vente d'un bien occupé peut donner lieu à une imposition sur les plus-values. Sont exonérés d'imposition sur la plus-value :

  • les logements dont c'est la première vente ;
  • les biens dont la valeur est inférieure à 15 000 € ;
  • les biens vendus par une personne titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte mobilité inclusion avec la mention « invalidité » (ou de l'ancienne carte d'invalidité en cours de validité), ou résidant dans un établissement d'accueil pour personnes âgées ou adultes handicapés ;
  • les biens détenus depuis plus de 30 ans.

En dehors de ces cas, la taxation est la même que pour la vente d'une résidence secondaire.

Logement occupé : rien ne change pour le locataire

Pour le locataire, la vente du bien qu'il loue ne change quasiment rien : cette mutation ne concerne que l'éventuelle caution du locataire. La vente le dégage en effet de son engagement.

Vente logement occupé

Le nouveau propriétaire devra seulement accomplir quelques formalités :

  • Se présenter au locataire.
  • Lui transmettre ses coordonnées (nom, adresse, numéros de téléphone, coordonnées bancaires si besoin...).
  • L'informer que le bail se poursuit normalement.
  • Dire au locataire si l'ancien propriétaire lui a versé le dépôt de garantie.

Droit de préemption pour ce type de vente

Lors de la vente d'un bien occupé, le droit de préemption du locataire n'est en général pas applicable.

Exception : les locataires ont un droit de préemption sur le logement qu'ils occupent :

  • Lorsque le propriétaire possède un immeuble qu'il divise en lots (appartements) pour les vendre.
  • Lorsque le bailleur donne à son locataire un congé pour vendre (au moins 6 mois avant la fin du bail).

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