Vente bien immobilier en indivision

À jour en Juillet 2017

Écrit par les experts Ooreka

Vendre un bien immobilier qui est en indivision se fait selon des règles strictes, comme c'est également le cas si vous faites partie d'une SCI.

Vente bien immobilier en indivision : accord des co-indivisaires

La vente d'un bien immobilier en indivision, c'est-à-dire sa liquidation, correspond à un partage des biens de cette indivision entre les co-indivisaires.

Pour que la vente se fasse, tous les co-indivisaires doivent être d'accord. Cependant, si au moins 2/3 des indivisaires sont d'accord pour mettre en vente un bien, le Tribunal de Grande Instance peut autoriser cette vente, sauf si :

  • le bien en vente fait l'objet d'un démembrement ;
  • l'un des indivisaires est absent ou qu'il n'est pas en mesure d'exprimer sa volonté.

En cas de vente d'un bien immobilier en indivision, celle-ci peut entraîner de nombreux litiges, notamment lorsque la liquidation de l'indivision correspond à une séparation de co-indivisaires non mariés.

Précision : un régime particulier existe pour les biens immobiliers situés en Corse et ayant fait l'objet d'un acte de notoriété acquisitive avant le 31 décembre 2027. La majorité des 2/3 des indivisaires suffit pour les actes de disposition.

Vente bien immobilier en indivision : partage à l'amiable ou judiciaire ?

Pour la vente en indivision d'un bien immobilier, les co-indivisaires ont le choix entre :

  • Un partage à l'amiable : le plus souhaitable.
  • Un partage judiciaire : en cas de litige.

Indivision : partage amiable devant le notaire

Lorsque les co-indivisaires tombent d'accord, la vente se fait à l'amiable :

  • Soit ils décident tous de vendre le bien immobilier et de s'en partager le prix de vente.
  • Soit ils décident d'acheter la part du co-indivisaire qui veut quitter l'indivision : dans ce cas, ils lui paient une soulte.

La vente à l'amiable d'un bien en indivision passe obligatoirement par un notaire : celui-ci doit en effet rédiger un « acte liquidatif » qui précise quelle est la part de chaque co-indivisaire.

Partage judiciaire : la seule solution à l'indivision s'il y a litige

Il s'agit de la solution la plus longue et la plus onéreuse...Le partage judiciaire est la seule solution lorsque :

  • Les co-indivisaires souhaitent liquider l'indivision mais ne trouvent pas d'accord.
  • Un co-indivisaire souhaite sortir de l'indivision mais se heurte au désaccord des autres.

Le partage judiciaire peut être demandé par un seul des co-indivisaires.

Dans ce cas, c'est le Tribunal de Grande Instance qui tranche le litige. Le juge a deux recours :

  • Ordonner le maintien temporaire de l'indivision (de 2 à 5 ans).
  • Ordonner la vente du bien immobilier par un notaire :
    • Vente de gré à gré : lorsque les co-indivisaires trouvent finalement un terrain d'entente.
    • Sinon c'est la vente aux enchères : le prix de vente du bien est fixé après avoir été estimé et le bien est vendu au plus offrant.
    • Le Tribunal peut aussi décider d'attribuer le bien de façon préférentielle à l'un des co-indivisaires.

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