Frais de vente : qui paie quoi ?

À jour en Juillet 2017

Écrit par les experts Ooreka

Les frais de vente d'un bien immobilier sont nombreux. Certains incombent à l'acquéreur, d'autres au vendeur.

Important : avant toute signature d'un compromis de vente, demandez une estimation des frais au notaire, un devis à l'expert, le montant des frais au syndic.

Les frais à la charge de l'acquéreur

Outre le prix du bien immobilier, l'acquéreur doit payer plusieurs frais à prendre en compte dans son plan de financement :

Les frais dits « de notaire »

On compte parmi les frais de notaire :

  • Les droits d'enregistrement et les taxes perçus par le notaire pour le compte de l'État et des collectivités territoriales.
  • Le coût des documents obligatoires demandés par le notaire.
  • La rémunération du notaire basée sur un tarif fixé par l'État applicable sur tout le territoire. Le vendeur et l'acquéreur peuvent avoir chacun leur notaire, sans augmentation des frais, les notaires se les partageant.

Les impôts

L'avis d'imposition de la taxe foncière est adressé en octobre de chaque année à la personne qui était propriétaire au 1er janvier. Le vendeur en est donc le seul redevable.

Toutefois, il est souvent prévu une clause dans l'acte de vente stipulant que l'acquéreur rembourse au vendeur le prorata du jour de la vente au 31 décembre. Ce remboursement se règle le jour de la signature de l'acte chez le notaire.

Les charges et travaux de copropriété

Concernant les charges, l'acquéreur supporte les appels de fonds à compter du jour de la vente. L'acte de vente prévoit, généralement, que l'acquéreur rembourse le vendeur du prorata des charges de copropriété à compter du jour de la vente jusqu'à la fin du trimestre en cours, ainsi que des avances versées (fonds de roulement, fonds de réserve...). En effet, le vendeur a souvent déjà payé les charges du trimestre en cours.

Les travaux sont dus par celui qui est le copropriétaire au moment de la réception des appels de fonds. Le vendeur y est donc tenu jusqu'au moment où la vente est notifiée au syndic par le notaire (juste après l'acte de vente). Quant à l'acquéreur, il doit payer les sommes exigées après la vente.

Cette répartition légale ne tenant pas compte de celui qui a voté les travaux, l'acte de vente prévoit, généralement, une répartition des travaux de copropriété entre vendeur et acquéreur. Il est ainsi fréquent de prévoir lors de la vente que le vendeur rembourse à l'acquéreur les appels de fonds futurs relatifs aux travaux décidés avant la vente.

Les frais de prêt immobilier

Ils correspondent aux frais de dossier dus à la banque, les frais de garanties du prêt (frais d'hypothèque à payer au notaire ou frais de caution à payer à la banque).

Les frais à la charge du vendeur

Le vendeur supporte les dépenses nécessaires pour finaliser la vente :

  • Les impôts : la taxe d'habitation reste due par l'occupant du bien au 1er janvier de l'année de la vente.
  • Les frais d'agence immobilière: en principe, si une agence immobilière réalise une vente à la demande du vendeur, c'est lui qui est redevable de sa commission. Le montant est indiqué dans le mandat de vente puis dans le compromis de vente.
  • Le coût du dossier de diagnostic technique :
    • Ce dossier rédigé par un expert, informe l'acquéreur de certaines caractéristiques du bien immobilier vendu. Il est obligatoire et annexé à l'acte de vente.
    • Il comprend, selon les cas, le diagnostic de performance énergétique (isolation, chauffage...), l'état parasitaire (termites), l'état des risques naturels (inondations, sismicité...) ou technologiques (proximité de certaines industries), le constat de risque d'exposition au plomb, l'état relatif à la présence ou non d'amiante, le diagnostic de gaz et d'électricité, le métrage de superficie dit « loi Carrez » pour les biens en copropriété.
  • Les frais liés à la copropriété : les honoraires du syndic (voir le montant dans le contrat du syndic voté chaque année), l'état daté qui est un document obligatoire (situation des comptes du vendeur).
  • Les frais de mainlevée des inscriptions hypothécaires : il s'agit de frais réglementés dus au notaire pour la levée d'hypothèque inscrite en garantie du prêt immobilier souscrit à l'époque de l'achat.
  • La fiscalité: la plus-value immobilière et la TVA (pour les logements de moins de 5 ans) si exigibles.

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