Devoir de conseil immobilier

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2021

Sommaire

Véritables garants de la transaction, les experts immobiliers (agent immobilier et notaire) sont débiteurs d'un devoir de conseil envers les parties.

Pour exercer ce rôle de conseil, l'agent immobilier est tenu de se former régulièrement. Notamment, le décret  2020-1259 du 14 octobre 2020 prévoit que, à compter du 1er janvier 2021, leur formation continue inclut la thématique de la non-discrimination à l'accès au logement, en plus des heures consacrées aux autres règles déontologiques.

Zoom sur ce fameux devoir de conseil immobilier, qui n'apparaît ni comme une obligation de moyen ni comme une obligation de résultat.

 

 

Devoir de conseil immobilier : définition

Le devoir de conseil immobilier s'impose au professionnel de l'immobilier qui, en raison de sa supériorité technique, doit protéger le non-professionnel.

La Cour de cassation le définit comme « l'obligation d'avertir le client qui projette d'acheter un bien de tous les risques de l'opération et de le renseigner sur les moyens de les éviter » (Cass, 1ère Civ, 15/07/1999).

Le professionnel ne doit fournir des informations qu'après les avoir lui-même vérifiées. Il doit, notamment, vérifier que le client est bien le propriétaire du bien et qu'il a la capacité de le vendre.

Cette responsabilité peut également se traduire par une indemnisation du préjudice subi.

Agent immobilier et devoir de conseil immobilier

L'agent immobilier est tenu à une obligation contractuelle de conseil envers son mandant et également envers le cocontractant du mandant, peu importe qu'il n'ait été mandaté que par une partie.

Il ne peut pas renoncer à son obligation d'éclairer et de mettre en garde les parties ni se retrancher derrière la compétence personnelle de son client.

Il lui appartient d'apporter la preuve qu'il a correctement rempli son devoir de conseil.

Comment ? Grâce notamment au mandat qu'il a fait signer préalablement et qui récapitule toutes les caractéristiques de l'immeuble, objet du contrat.

Devoir de conseil immobilier et limites

Sa responsabilité peut être engagée s'il n'a pas indiqué à l'acquéreur les informations qu'il connaissait ou aurait dû connaître ou s'il n'a pas vérifié l'exactitude des renseignements qu'il donne aux parties.

Cependant, il ne peut pas être tenu responsable des vices cachés dont le vendeur ne lui aurait jamais parlé.

À l'inverse, il doit informer l'acquéreur des vices apparents du bien vendu, vices qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, il ne peut ignorer.

En pratique, lorsque le vendeur informe l'agent immobilier d'un défaut ou d'un vice du bien, ce dernier doit obligatoirement le mentionner dans le compromis de vente.

Les tribunaux retiennent facilement la responsabilité de l'agent immobilier pour manquement à son devoir de conseil en rattachant cette obligation à l'obligation principale d'exécuter la prestation promise.

Pour aller plus loin :

Vente immobilière

Vente immobilière : votre guide gratuit à télécharger

Vous trouverez au sein de ce guide rédigé par des auteurs spécialisés :

  • Une vision complète pour comprendre le sujet
  • Les infos essentielles pour faire les bons choix
  • Des conseils sur les démarches, l'organisation et le financement
Télécharger Mon Guide

Ces pros peuvent vous aider