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Diagnostics obligatoires pour vendre une maison

Diagnostics obligatoires pour vendre une maison

À jour en Juin 2018

Écrit par les experts Ooreka

Les diagnostics immobiliers sont là pour informer de manière toujours croissante l'acquéreur d'un bien immobilier. Ainsi, ce dernier, parfaitement informé de certaines caractéristiques essentielles du bien convoité, pourra s'engager en pleine connaissance de cause.

 

 

Principe des diagnostics obligatoires pour vendre une maison

Faire réaliser des diagnostics immobiliers constitue pour le vendeur, qu'il soit professionnel ou particulier, une obligation d'information vis-à-vis de son acquéreur.

Ces diagnostics doivent être établis par un professionnel présentant les assurances et compétences requises.

On parle de dossier de diagnostic technique (DDT) pour désigner l'ensemble des diagnostics obligatoires qui varient selon la nature du bien, sa date de construction et sa localisation géographique.

À noter : en pratique, le dossier de diagnostic technique doit exister dès le compromis de vente puisqu'il est également adressé à l'acquéreur dans le cadre de son droit de rétractation.

Diagnostics obligatoires en cas de vente d'une maison et les incontournables

Les diagnostics incontournables sont les suivants :

  • le plomb : concerne les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation bâtis avant le 1er janvier 1949 ;
  • l'amiante : concerne les immeubles d'habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ;
  • les termites : concerne les immeubles situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral ;
  • le gaz et l'installation électrique : pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel ou électrique datant de plus de quinze ans ;
  • les risques naturels et technologiques : pour les immeubles situés dans des zones couvertes par un plan des risques technologiques, naturels ou de sismicité ;
  • la performance énergétique : pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation.

Bon à savoir : le résultat des diagnostics n'oblige, en aucun cas, le vendeur à effectuer des travaux ni à en supporter leur coût.

Important : cependant, pour pouvoir être vendue, une maison d'habitation doit être pourvue d'un système de chauffage. L'absence d'un tel système ou le fait que celui-ci soit hors d'état de fonctionner constitue un manquement à l'obligation de délivrance sur le fondement duquel l'acquéreur peut obtenir une indemnisation de la part du vendeur (Cass. 3e civ., 28 février 2018, n° 16-27.650).

Copropriété et diagnostics obligatoires pour la vente d'une maison

Aux diagnostics précédemment énoncés s'ajoute l'obligation d'informer l'acquéreur sur la surface habitable des parties privatives dans des immeubles d'habitation ou à usage professionnel appartenant à une copropriété verticale ou horizontale.

Ce diagnostic ne concerne pas les surfaces inférieures à 8 m² de type chambres de bonne, garages, parkings ou caves.

Le propriétaire peut lui-même procéder au mesurage, mais en cas d'erreur c'est-à-dire si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % de celle mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur pourra, dans l'année de la signature de l'acte définitif, exiger une diminution de prix proportionnelle à la surface manquante.

Cas du défaut de diagnostics obligatoires et les risques

Si le vendeur ne fournit pas les diagnostics immobiliers obligatoires, il n'est pas prévu de sanction à proprement parler, mais le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés.

Ainsi, si après la vente l'acquéreur découvre la présence de plomb ou d'amiante, il peut engager la responsabilité du vendeur afin de lui réclamer un dédommagement.

En clair, les diagnostics immobiliers permettent au vendeur d'éviter de nombreux litiges ultérieurs.

À noter : en présence de diagnostics « mauvais », la vente peut parfaitement se réaliser même si l'acquéreur peut être tenté de négocier le prix.

Attention : si le vendeur ne fournit pas un état des risques naturels et technologiques, l'acquéreur peut demander au juge l'annulation de la vente ou une diminution du prix.

Pour approfondir :

  • Tout savoir sur l'offre d'achat, qu'elle soit verbale ou écrite.
  • Vous avez un bien à vendre et ne savez pas comment vous y prendre ? Consultez notre fiche pratique pour fixer le prix de vente d'un bien.
  • Une vente ne se fait pas à la légère, elle doit être anticipée afin de n'oublier aucun détail. Téléchargez gratuitement le guide de la vente immobilière.

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