Succession nue-propriété

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en octobre 2021

Sommaire

La propriété et la succession sont des dispositifs complexes. Nous vous proposons de définir clairement ce sujet en abordant les notions d'usufruit, de nue-propriété ou encore d'héritage. Le point maintenant.

Succession nue-propriété : définition de la propriété

La propriété est un droit qui emporte trois prérogatives : celle d'user de la chose ; celle d'en percevoir les fruits (loyers, intérêts,…) ; et celle d'en disposer (la vendre, la donner en garantie,…).

Ces prérogatives peuvent être séparées temporairement ; on parle alors de démembrement de propriété. On distingue :

  • l'usufruit : droit d'user d'un bien et d'en percevoir les fruits ;
  • la nue-propriété : droit de disposer de la chose et d'obtenir la pleine propriété à l'extinction de l’usufruit.

En clair : PLEINE PROPRIÉTÉ = USUFRUIT + NUE-PROPRIÉTÉ

C'est en général dans le cadre d'une transmission que la propriété est démembrée : soit à l'occasion d'une donation avec réserve d'usufruit, soit après une succession.

Anticiper sa succession en donnant la nue-propriété

Un parent peut décider de donner à ses enfants la nue-propriété d'un bien en s'en réservant l'usufruit.

Avantages de la donation en nue-propriété

L'intérêt de ce mécanisme est multiple :

  • Au moment de la donation, seule la nue-propriété est transmise, donc les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété.
  • Le parent conserve l'usage des biens donnés. Notamment, il peut continuer à habiter un bien immobilier, ou à en percevoir les loyers, etc.
  • Au moment de la succession du donateur, l’usufruit s'éteint. La pleine propriété se reconstitue sur la tête des enfants, qui deviennent pleins propriétaires, sans formalité et sans paiement de droits de succession.

Une partie de la valeur du bien est donc transmise en franchise de droits.

Limite fiscale : la présomption de l'article 751 du CGI

Donner en nue-propriété emporte donc de gros avantages fiscaux. Pour éviter que la donation en nue-propriété n'ait qu'un but fiscal, et que le donateur ne se dépouille de son vivant dans le seul but d'éluder les droits de succession, l'article 751 du Code général des impôts pose une présomption de fictivité de certains démembrements.

L’usufruitier sera considéré - fiscalement - plein propriétaire, s'il meurt moins de 3 mois après la donation de la nue-propriété à l'un de ses présomptifs héritiers. Par conséquent, les droits de donation seront restitués mais les droits de successions seront dus sur la totalité de la valeur du bien.

Cette présomption de fictivité ne s’applique pas :

  • lorsque la donation régulière, a plus de trois mois au moment du décès ;
  • lorsque la donation a été faite dans un contrat de mariage ;
  • lorsque le démembrement résulte lui-même d'une succession dans laquelle le défunt aurait hérité de l'usufruit et les enfants de la nue-propriété ;
  • si le contribuable parvient à apporter la preuve de la sincérité du démembrement.

Après une succession, hériter de la nue-propriété

Mais si une succession peut mettre fin à un démembrement de propriété, elle peut aussi en créer, par l'effet des droits successoraux du conjoint survivant.

En présence d'enfants communs, le conjoint survivant peut opter pour un quart de la succession en pleine propriété ou pour la totalité en usufruit. Une donation entre époux ou un testament peuvent également lui donner des droits en usufruit.

Par conséquent, les autres héritiers ont alors des droits en nue-propriété.

Concrètement, cela signifie qu'ils n'ont pas l'usage du bien, ne peuvent en percevoir les loyers, mais doivent prendre en charge les grosses réparations, et ont besoin de l'accord de l'usufruitier pour vendre le bien.

Ce n'est qu'au décès du conjoint survivant que la pleine propriété se reconstituera, gratuitement, sur leur tête.

Succession nue-propriété : valeur

Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts doit obligatoirement être utilisé lors des transmissions à titre gratuit. Il consiste à donner une valeur à l'usufruit en appliquant une décote sur la valeur en pleine propriété du bien.

Cette décote varie selon l'âge de l'usufruitier :

Age de l'usufruitier

Valeur de l'usufruit

Moins de 21 ans révolus

90 %

Moins de 31 ans révolus

80 %

Moins de 41 ans révolus

70 %

Moins de 51 ans révolus

60 %

Moins de 61 ans révolus

50 %

Moins de 71 ans révolus

40 %

Moins de 81 ans révolus

30 %

Moins de 91 ans révolus

20 %

Au-delà

10 %

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