Déclaration d’intention d’aliéner

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

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Cette formalité concerne les propriétaires dont le bien immobilier se situe sur une zone de préemption.

S'il souhaite vendre son immeuble, le propriétaire doit déposer une déclaration auprès de la mairie du lieu de situation du bien. Les bénéficiaires d'un droit de préemption doivent être tenus informés par le propriétaire de la mise en vente de son bien. Voyons ce sujet plus en détails.

Déclaration d'intention d'aliéner : démarches administratives

Le propriétaire est tenu de remettre en mairie une déclaration en remplissant le formulaire cerfa n°10072*02 "Déclaration d'intention d'aliéner ou demande d'acquisition d'un bien soumis à l'un des droits de préemption prévus par le Code de l'Urbanisme".

Ce document doit être dûment complété en quatre exemplaires et accompagné des pièces justificatives demandées (une notice est jointe au formulaire cerfa). Ces quatre exemplaires doivent être envoyés par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique en un exemplaire.

Cette formalité invite la commune, bénéficiaire du droit de préemption, à faire valoir son droit. Elle constitue d'ailleurs souvent une réelle proposition de vente. S'il existe un locataire, il doit être informé des démarches entamées.

La loi ALUR ouvre de nouveaux droits de préemption :

  • lors d'une cession de parts de SCI conduisant un porteur de parts à devenir majoritaire (à l'exclusion des membres d'une même famille) ;
  • lors de la vente d'un immeuble achevé depuis au moins 4 ans ;
  • lors de la mise en copropriété d'un immeuble ;
  • lors d'une donation faite entre vifs (à l'exclusion des membres d'une même famille).

Décision de la commune et déclaration d'intention d'aliéner

Après réception de la déclaration d'intention d'aliéner, la municipalité a deux options :

  • soit elle accepte la vente et se porte acquéreur du bien : en cas d'acceptation de la vente du bien aux conditions spécifiées par le propriétaire, les parties signent un acte notarié. La commune doit répondre dans un délai de 2 mois à compter de la déclaration d'intention d'aliéner. Ce délai est porté à 3 mois lorsque le bien est situé dans un périmètre relevant des espaces naturels sensibles. La commune doit motiver sa décision. La commune agit dans l'intérêt des projets qu'elle souhaite réaliser sur son territoire. Il s'agit obligatoirement d'opérations d'intérêt général: réalisation de logements sociaux, création d'équipements collectifs, développement économique, lutte contre l'insalubrité... Le règlement doit s'effectuer dans les 6 mois suivants la signature de l'acte ;
  • soit elle y renonce en signifiant son refus de se porter acquéreur et l'immeuble peut alors être cédé à autrui. Ce refus se matérialise généralement par une absence de réponse dans les délais impartis à la déclaration d'intention d'aliéner qui lui a été adressée par le propriétaire.

La commune dispose de deux mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner pour se prononcer. Le défaut de réponse équivaut à un refus de préempter et donc à une renonciation d'achat.

Déclaration d'intention d'aliéner : négociation des conditions de vente

Il peut aussi arriver que la commune qui accepte d'acquérir l'immeuble cherche à négocier les conditions de vente posées établies par le propriétaire. Elle peut émettre des réserves.

Dans ce cas, elle formule une proposition qu'elle doit envoyer au vendeur dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner.

Trois possibilités s'ouvrent alors au vendeur :

  • le propriétaire accepte la proposition de la commune ;
  • le propriétaire maintient son offre initiale ;
  • le propriétaire renonce à vendre le bien.

De son côté, la commune peut alors :

  • renoncer à l'acquisition ;
  • saisir le tribunal de grande instance (TGI) afin que le juge fixe le prix de vente. C'est généralement le cas lorsque la commune souhaite acquérir le bien à un prix inférieur à celui demandé par le propriétaire. La commune du lieu de situation du bien formule alors une demande de fixation judiciaire du prix. Le tribunal de grande instance saisi est celui du ressort du lieu de situation du bien. C'est le service des Domaines qui évalue le prix du bien. Dans ce cas, la commune doit consigner auprès de la caisse des dépôts et de consignation l'équivalent de 15 % du prix de vente évalué par le service des domaines. La visite des lieux pour la fixation judiciaire du prix se fait en présence du directeur des Domaines. Le juge fixe ensuite la valeur du bien en fonction des éléments qui lui ont été transmis. Cette fixation du prix a lieu en audience publique.

Le TGI envoie aux deux parties l'estimation du prix de l'immeuble qui disposent d'un délai de 2 mois pour accepter ou refuser la proposition. Attention : le silence des parties vaut acceptation.

En cas d'accord, l'acte notarié doit être signé dans les 3 mois et le prix de vente versé dans les 6 mois.

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